Publié le 24 Juin 2024

Pour protéger les locataires face aux excès du marché locatif, plusieurs dispositifs d’encadrement des loyers existent, surtout dans les zones où la demande est forte. Deux types de mécanismes coexistent : le plafonnement direct des loyers et le plafonnement de leur revalorisation. Depuis 2008, les propriétaires peuvent augmenter le loyer à chaque anniversaire du bail, mais cette hausse ne doit pas dépasser l'évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), fixé trimestriellement par l’Insee. Ce taux est en général basé sur l’inflation, mais depuis mi 2022, le gouvernement l’a plafonné à 3,5 %, une mesure qui doit prendre fin en juillet.

Dans les grandes villes, où la demande de logements excède l’offre, les règles sont plus strictes. Les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer entre deux locataires que dans des cas spécifiques, comme si le logement n'est pas une passoire énergétique ou si une revalorisation annuelle n’a pas été appliquée. En plus de l'IRL, certaines villes appliquent un plafond aux loyers en eux-mêmes. Depuis 2018, sur autorisation du gouvernement, les préfets peuvent fixer des montants plafonds au mètre carré. Par exemple, à Paris, le loyer maximal pour une location meublée peut être majoré de 12 %. Les propriétaires ne peuvent dépasser ces plafonds que si le logement possède des atouts particuliers, et ces justifications doivent être mentionnées dans le bail.

Contrôles et Sanctions

Les locataires peuvent contester le non-respect du plafonnement des loyers jusqu’à cinq mois avant l’échéance du bail en envoyant un courrier recommandé au bailleur, puis en saisissant la commission départementale de conciliation et, si nécessaire, la justice. Les propriétaires risquent alors de devoir rembourser le trop-perçu et peuvent être condamnés à des amendes pouvant atteindre 5 000 euros, voire 15 000 euros pour les agences immobilières.

Juridiquement, le dispositif d’encadrement des loyers a été contesté par l’Union nationale des propriétaires immobiliers en 2017, menant à l’annulation des premiers plafonnements à Paris et Lille. Cependant, la loi ELAN de 2018 a réintroduit l’encadrement de manière expérimentale pour cinq ans, avec une évaluation chiffrée à mi-parcours. Plusieurs grandes villes comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, et récemment des zones de la métropole de Grenoble et du Pays basque, ont adopté ce dispositif. En 2023, une vingtaine d’autres villes, dont Marseille et Cergy, ont exprimé leur intérêt. Toutefois, le nouveau ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, est opposé à cette mesure, retardant potentiellement la publication des décrets nécessaires pour les nouvelles candidatures.